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맹지에 길을 낼수있는 방법

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작성자 사빈 (61.♡.249.91)
댓글 2건 조회 91,777회 작성일 17-11-05 12:12
간략소개 길이 없는 데..어떠한 방법으로 도로를 낼수 있슬까...

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보통 개인적인 용도로 도로를 개설하는 경우를 '사도'라 할 수 있는데 사도란 도로법의 규정을 받는 도로가 아니고

그 도로에 연결되는 길을 의미한다. 사도를 개설하거나 개축, 증축, 변경하고자 할때는

지자체의 허가를 받아야 하는데 허가신청서에 계획도면 및 관련서류(토지사용승낙서 등)를 첨부하여 신청한다 .

도로를 만들어 허가내기 위해 측량과 토지분할이 필수적으로 따르게 되므로 측량사무소나

건축사무소에 의뢰하여 통상 처리하게 된다. 이렇게 개설된 사도를 지자체의 허가없이

주인 임의로 사용료를 받는다던지, 도로 폐쇄등을 할 수는 없다.

 

 참고로, 건축법상 건축허가를 받을 수 있는 도로의 요건은 다음과 같다.

 

1. 도로법 또는 사도법에 의하여 개설된 도로일 것.

2. 건축허가권자가 허가시 지정 공고된 도로일 것.

3. 사람과 차량이 통행할 수 있을 것

4. 지적도(임야도)에 표시되는 지적도상 도로일 것.

5. 지목이 도로일 것.

6. 국가 또는 지자체 소유의 공로일 것.

7. 실제사용 중인 현황도로일 것.

 

 

그리고, 맹지에 도로를 내는 방법에는 다음과 같은 여러가지 방법이 있다.

 

1. 도로법에 의한 진입도로 개설 혹은 도로지정 고시

2. 시도법에 의한 사도개설.

3. 인접 토지 매입(단독 또는 공유지분)에의한 사설도로 개설

4. 진입토지에 대한 토지사용승낙서를 받아 도로로 사용

5. 구거의 하천(구거)점용허가에 의한 도로 개설

6. 민법상 주위토지통행권의 주장

7. 통로를 위한 민법상 지역권 혹은 지상권 설정으로 도로 개설.

 

도로와 접촉되지 않은 토지를 맹지라 하는데, 맹지는 사용가치가 낮아 거래가격이 주위 토지에 비해 매우 낮게 형성된다.

하지만 위의 내용처럼 맹지에 도로를 내는 방법을 찾아 진입로를 개설할 수 있다면 토지가격은 통상 2배이상 오르게 된다.

해당 토지의 지적도를 잘 살피고 연구한다면 싼 가격에 맹지를 구입한 후 진입로를 개설하게 되면

그 토지는 알토란같은 투자가치를 약속할 수 있슬 것이다.

 

위의 내용 중 5번 해당토지 옆에 구거(하천,도랑,계곡)가 있을 경우 해당토지와 도로사이의 구거에

 구거(하천)점용허가를 받아 자비로 복개하거나 다리를 놓아 관계관청에 기부채납하고

이를 도로로 사용하면서 도로로 고시토록 하는 방법도 실무상 많이 사용되는 방법이다.

다만, 구거 중의 어떤 것은 농,어촌정비법상 농업기반시설로

관리청(지자체나 한국농어촌공사)의 점용허가를 받아야 하는데, 이를 도로로 만들기는 실무상

그리 쉽지 않으니, 관리청에 사전에 확인하고 일을 진행하는게 바람직하다

 

댓글목록

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사빈님의 댓글

사빈 아이피 (121.♡.204.190) 작성일

1. 건축법상의 도로

 건축허가를 받고 주택을 지으려면 원칙적으로 보행 및 자동차통행이 가능한 폭 4m 이상의 도로를
2m(대문이나 차량 진출입로)이상 접해야 한다.
다만, 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역 안의 동 또는 읍지역과 500인 미만의 섬 지역에서의
건축물의 건축 및 이에 수반하는 토지형질변경을 하는 경우에는 이러한 폭 4m의 조건이 완화될 수 있다.

 또 막다른 도로(주 도로에서 갈라져 들어오는 소도로 또는 골목)의 길이가 10m미만인 경우에는
폭 2m인 경우에도 허용된다. 막다른 도로의 길이가 10m~35m이하 인 경우에는 폭 3m인 경우에도
건축법상 도로로 인정된다.
그러나, 막다른 도로의 길이가 35m이상인 경우는 폭 6m (다만, 읍.면 지역은 4m)이여야 한다.

 반대로 연면적의 합계가 2,000㎡이상인 건축물의 대지는 너비 6m이상의 도로에
4m(대문이나 차량 진출입로)이상 접해야 한다는 점에 유의하여야 할 것이다.
(공장의 경우는 규모를 연면적 3,000㎡이상으로 확대하여 경제활성화 및 일자리 창출 유도로 개정)

2. 건축법을 적용받는 건축법상의 도로(진입도로)

(1) 도로법 또는 사도법에 의하여 개설된 도로일 것
(2) 건축허가권자가 허가시 지정 공고한 도로일 것
(3) 폭 4m이상으로, 사람과 차량이 통행할 수 있을 것
(4) 지목이 ‘도로’이고, 지적도(임야도)에 표시되는 지적도상 도로일 것
(5) 실제로 사용 중인 현황도로일 것

 도로의 요건을 갖추었다 해도 현재 현황이 대지 안으로 출입할 수 있는 사실상의 도로가 없으면
건축허가를 받을 수 없다.
그러나 현황도로가 없어도 아직 개설되지 않은 도시계획상 예정도로를 이용하여 건축허가가 가능하다.

그리고, 대지에 접한 도로가 사람의 통행이 불가능한 자동차전용도로(고속도로, 고가도로)인 경우에는
건축법상의 도로로 볼 수 없으며, 이러한 자동차 전용도로에만 접한 토지의 경우에는
건축허가가 나지 않는다.

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사빈님의 댓글

사빈 아이피 (121.♡.204.190) 작성일

도로개설을 위한 토지사용승락서는 따로 법적인 양식은 없으나, 사용하는 토지의 지번, 지목, 면적,
현황, 사용목적을 명기하고, 사용하는 자의 주소 성명과 토지소유자의 인감을 날인한 다음
주민등록초본, 등기부등본, 토지(임야)대장과 인감증명서를 첨부하고, 사용대차나
임대차 형식으로 사용하면 된다.
문제는 땅 주인이 변경되는 경우 다시 계약을 맺어야 한다는 사실이다.
예를 들어, 진입도로로 쓰는 땅이 매매되어 소유자가 변경된 경우 또는 토지사용승낙을 해준 지주가
사망하여 그 상속인으로 소유권이 이전되는 경우에 대하여는 종전의 사용승낙을 계속 주장할 수 없다.
결국, 새로운 땅 주인으로부터 다시 사용승낙을 받아야 한다.
따라서, 공유지분으로 도로를 확보하던가 별도로 도로지분만큼 매입하는 두는 것이
향후, 땅 값을 제대로 받을 있다는 점에서 필지분할이나 합병등의 방식을 꾀하는 것이 좋다.

 (5) 구거의 하천[구거] 점용허가에 의한 도로 개설
해당 토지와 도로사이의 구거에 구거(하천) 점용허가를 받아 자비로 복개하거나 다리를 놓아
관계관청에 기부체납하고, 도로로 인정받아 사용하는 방식이다.
농어촌정비법상 농업기반시설로 관리청(지자체나 한국농촌공사)의 점용허가를 받아야 하는데,
실무상 불가능하지는 않다.

(6) 민법상 주위토지통행권의 설정
토지의 용도에 필요한 범위내에서 토지 출입에 필요한 경우 또는 다른 방법을 이용하기에는
과도한 비용이 들 것으로 예상되는 경우에는 도로와 토지(맹지)의 중간에 있는 토지의 일부를
통행에 쓸 수 있도록 요구할 수 있는 것을 민법상 주위토지 통행권이라 한다.
소유자의 피해를 최소화하고, 그 피해를 보상하는 선에서 마무리지을 수 있지만 실무상 접근하기 쉽지 않다.

(7) 통로를 위한 민법상 통행지역권 혹은 지상권 설정으로 도로 개설
경운기를 타고 논과 밭으로 가기 위해서는 남의 산을 가로지르거나 농도를 이용하여야 한다.
이러한 농도나 임도는 오랜기간 관습적으로 사용하면서 자연스럽게 도로의 기능을 하고 있는 셈이다.
이것을 관습법상의 지역권(또는 관습도로)이라 한다.
이와 달리, 지역권은 내 토지를 이용하기 위하여 이웃한 토지를 이용할 수 있는 권리로서 등기하면
물권으로 인정받는다.
지역권이 설정되면, 소유자가 바뀌어도 효력이 유지되고 처분이 있어도 함께 처분되는 것으로 본다.

4. 기타 도움이 될만 한 정보

(1) 임도와 농로에 건축허가를 받을 수 있을까?
임도(林道)는 산지 관련법상 산림의 효율적인 개발, 이용의 고도화, 임업의 기계화 등 임업의
생산기반정비를 촉진하기 위하여 산림청장이 산림소유자의 동의를 받아 개설한 도로를 말한다.
임도는 수목의 산림경영과 수목의 반출 등 필요한 공적 역할을 하기 때문에 임도를 건축허가시에
필요한 진입도로로 인정하거나 사용할 수는 없다. 따라서, 임도를 이용하여 건물을 신축할 수는 없다.

 경운기 등이 다니는 시골의 논밭 사이의 길 혹은 시골 밭두렁등을 가로 지르는 농로(農路)혹은
농도는 도로가 아니고 개인소유의 농지 혹은 한국농촌공사의 농업기반시설이다.
경운기나 사람이 다니는 현황도로라 할지라도 농로는 건축법상의 도로가 아니기에
일반적으로 건축허가를 받기 어렵다.

 (2)현황도로, 관습도로, 사실상의 통로에도 주택을 지을 수 있나요?
 지자체마다 각기 다른 조례를 들어 주민이 20년 이상 사실상의 통로로 쓰는 경우(관습도로)에는
이해관계인의 동의 없이 도로로 인정받을 수 있다는 지자체도 있고, 지적법상 도로가 아니더라도
현황도로를 이용하여 건축허가가 난 사례가 있는 경우에는 그 현황도로를 진입도로로 보아
새로운 건축허가도 가능하다는 지자체도 있다.

 경우에 따라서는 현황도로를 통과하여 사용하는 가구수가 5호이상이라면 사유지라 할지라도
관습상도로로 인정하여 건축허가를 득할 수도 있다.
즉, 개인 소유의 농로라 할지라도 주민이 장기간 통행로로 이용하고 있는 사실상의 통로로서
인정하는 경우는 토지소유자의 동의 없이도 도로로 지정할 수 있다는 규정이 있는 경우에는
건축허가를 득할 수도 있다는 조례가 있는 지 확인하여야 할 것이다.

 결론적으로, 현황도로, 관습상 도로, 사실상의 통로 등을 건축법상의 도로로 사용할 수 있는가는
토지의이용 현황과 토지여건에 따라, 조례 등의 해석이 다를 수가 있기 때문에
도로 사용여부 확인은 필수적이라 하겠다.

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